27 Октября Затраты застройщиков на создание общественных пространств выросли в 4-5 раз
Подробнее
9 Октября "Интеко" не сократит количество заказов у архитекторов из-за пандемии
Подробнее
22 Сентября Московский неомодерн
Подробнее
10 Сентября Премиальные новостройки столицы подорожали на 10% из-за кризиса
Подробнее
Все новости

Павел Лепиш: «Снижение цен столице не грозит в ближайшие два–четыре года»

9 Ноября
Циан.Журнал
Почему покупатели начинают относиться к будущей квартире как к космическому кораблю, зачем на рынок вышли «люди будущего» и как долго сохранится спрос на жилье, Циан.Журналу рассказал Павел Лепиш, директор по продажам «Интеко».

«Народ будет избавляться от рублевой массы»

— После окончания самоизоляции на рынок вышел отложенный спрос и наблюдался всплеск продаж. Как обстоят дела с продажами сегодня?

— В конце мая — начале июня, когда закончилось наше домоседство, резкого всплеска спроса еще не было. Он, как волна, набирал силу в июне–июле, и выплеснулся на рынок в августе и сентябре. Но сила покупательского наката сохраняется.

Покупатели старались успеть одобрить ипотеку с господдержкой до 1 ноября. Но к 15 октября стало понятно, что ипотека будет продлена. Люди, которые вышли на финальную стадию покупки, стараются ее завершить, а те, кто переживал, что срок льготной ипотеки закончится, выдохнули, успокоились и поняли, что у них есть время для принятия спокойного обдуманного решения.

Тем не менее продажи в октябре идут хорошо — думаю, что по итогам месяца в Росреестре увидим большее число зарегистрированных договоров, чем в сентябре.

— Следует ли ждать до конца года новых рекордов по продажам новостроек?

— Недавно было несколько вариантов развития событий. Один из них предполагал, что пандемия пойдет на спад, границы откроются и все полетят отдыхать 15 декабря. Его можно не учитывать: рождественских каникул в традиционном понимании не будет.

Так как льготную ипотеку продлили, ноябрь и декабрь, скорее всего, пройдут в более спокойном темпе по сравнению с сентябрем и октябрем с точки зрения количества сделок. Но интерес к недвижимости будет поддерживаться. Есть огромный фактор, который влияет на недвижимость бизнес- и премиум-класса, — валютная составляющая.

Если снова начнется ралли, кто-то будет фиксировать средства в бетоне, так как рубль будет дешевым. Иначе говоря, кто раньше рассматривал покупку двухкомнатной квартиры, теперь позволит себе трехкомнатную, потому что хранил средства в долларах.

Самая высокодоходная аудитория (с бюджетом от $1 млн) успокоится и, вероятно, перенесет сделки на следующий год.

В СЕГМЕНТЕ ЖИЛЬЯ СТАНДАРТ- И КОМФОРТ-КЛАССА МЫ, НАОБОРОТ, УВИДИМ КОЛОССАЛЬНОЕ КОЛИЧЕСТВО ПОКУПОК: ЛЬГОТНАЯ ИПОТЕКА И СЛАБЫЙ РУБЛЬ ПРИВЕДУТ К ТОМУ, ЧТО НАРОД БУДЕТ ИЗБАВЛЯТЬСЯ ОТ РУБЛЕВОЙ МАССЫ.

Льготная ипотека не только поддержала застройщиков и позволила людям, которые собирались купить квартиру, выйти на сделки с более дешевыми заемными деньгами, но и подняла две волны дополнительного спроса. Первая вынесла на рынок «людей из будущего» — тех, которые планировали покупку чуть позже, в 2021–2022 годах, вторая — граждан, которые вообще раньше не смотрели на ипотеку.

Например, из-за роста курса доллара растут цены на автомобили. Если раньше человек хотел купить Kia за 2 млн рублей, то теперь передумал и приценивается к квартире за 6 млн рублей, собираясь внести эти 2 млн в качестве первоначального взноса.

«Чем дороже сегмент, тем тяжелее его клиенты переходят в онлайн»

— В начале самоизоляции девелоперы кричали: «Всё плохо, мы все умрем!» и просили помощи у правительства. Вы испытывали чувство страха? Или делали ставку на то, что дорогая недвижимость продается в любое время?

— Мы оптимисты, которые изучают автомат Калашникова. Смотрим в будущее с реализмом. У «Интеко» к 2020 году сложилась сбалансированная ситуация. Если бы наш портфель составляли только проекты сегментов «стандарт» и «комфорт» или только «бизнес» и «премиум», мы бы испытывали беспокойство. У нас были проекты во всех сегментах.

Несмотря на намечающуюся ситуацию, мы приобрели и уже вывели в реализацию новый проект — ЖК «Врубеля, 4». Это яркое свидетельство того, что мы смотрели на кризис как на новую возможность. Мы понимали, что есть сегменты и локации, которым любая ситуация нипочем. На район Сокол, где находится наш новый проект, спрос будет всегда.

Конечно, заходя в самоизоляцию, мы опасались падения спроса и неопределенности по срокам, а самое главное — остановки строек. Месяц простоя — это нестрашно, но если бы пауза затянулась, то у девелоперов возник бы ряд проблем: что делать со стройкой, подрядчиками и других.

И клиентам было важно понимать, что происходит на стройке, они постоянно спрашивали об этом, просили видео по динамике, сильно выросли запросы к страницам сайтов проектов, на которых размещаются фотографии хода строительства. У нас был четкий план действий. Нам очень быстро удалось «поменяв рабочие столы на кухонные» создать единое информационное поле, позволяющее все время быть на связи.

— Как клиенты восприняли перевод ряда функций и операций в онлайн?

— Что касается перевода документооборота в онлайн, я уверен, пандемия выступила катализатором этого процесса. Если бы раньше у девелоперов на это ушло два-три года, то сейчас это было сделано за кратчайший промежуток времени. У нас уже ранее 80% бизнес-процессов было переведено в электронный вид. Нашему ипотечному отделу, например, необязательно встречаться с клиентом, чтобы оформить кредит на жилье.

Но мы заметили такую тенденцию: так как приобретение квартиры — покупка очень крупная, люди хотят увидеть сотрудника компании не через монитор, а лицом к лицу. И еще оказалось: чем дороже сегмент, тем тяжелее его клиенты переходят в онлайн.

ПОКУПАТЕЛЬ, У КОТОРОГО СДЕЛКА НА 100 МЛН РУБЛЕЙ, НЕ ГОТОВ ИДТИ В ЭЛЕКТРОННЫЙ ФОРМАТ, ОН ХОЧЕТ КЛАССИЧЕСКИ КОНСЕРВАТИВНОГО ПОДХОДА: ВСТРЕЧА В ОФИСЕ, ЧАЙ-КОФЕ, ПОЕЗДКА В БАНК, БЕСЕДА С ИПОТЕЧНЫМ БРОКЕРОМ.

Кстати, считается, что москвичи являются более продвинутыми в области технологий, но наша первая полностью онлайн-сделка прошла с покупателем из Краснодарского края. Люди прекрасно понимают, что такой формат дает шанс не тратить средства на самолет, гостиницу, да и время тоже экономится.

«Год без прогнозов: всё влияет на всё»

— Что больше способствовало продажам жилья: льготная ипотека или падение рубля?

— Если говорить о сегменте до 10 млн рублей, валютная зависимость в нем не так велика: зарплату большинство получает в рублях. А вот в сегменте от $100 тыс. граждане, которые хранят сбережения в валюте, зависят от таких резких перепадов.

В этом году всё нестандартно — валютные колебания и льготная ипотека тесно переплетаются друг с другом. Как говорил Аристотель, всё влияет на всё. Допустим, у человека хранились $100 тыс., и он, рассудив, что в ближайшее время его сбережения в $150 тыс. не превратятся, намерен взять ипотеку и купить квартиру за 20 млн рублей.

Или, например, владелец сети кафе, который копил деньги на открытие новой точки, понимает, что сейчас не время для нового кафе, и на эти деньги покупает квартиру для дочери.

В этом году появились очень сильные драйверы, влияющие на решения, которых не должно было быть. Весной начался рост курса доллара, потом локдаун, потом господдержка, потом мы выдохнули, а теперь опять ситуация «роста отрицательных показателей».

Давайте честно: мы не знаем, что будет завтра. Это год без прогнозов. Мы живем по принципу: делай что должно, и будь что будет. И в этой ситуации люди часто принимают решения, которых бы не приняли в другое время. И все-таки я бы сказал, что господдержка в этом году однозначно оказала более значимое влияние на рынок недвижимости, чем валютная составляющая.

— Покупатели элитного жилья берут ипотеку?

— В премиум-сегменте сделок в принципе мало, и на процентовку это не влияет, а вот в других сегментах доля ипотечных сделок, согласно статистике, выросла примерно до 8–10%. Люди покупают квартиру стоимостью 50 млн рублей, у них 38 млн собственных средств, 12 млн — по ипотеке с господдержкой. Снижение ставок Центробанка сказалось на том, что люди охотнее берут кредиты на большие суммы.

— Согласно аналитике компании «Интеко», стоимость 1 кв. м в премиум-сегменте выросла на 16%, в элитном — на 7%. Стоит ли ожидать в следующем году роста цен?

— Повышение цен на премиальную недвижимость было вызвано, помимо причин, о которых мы уже упоминали, еще и переходом на проектное финансирование в прошлом году. Доля проектов в этом сегменте снизилась, а это неизменно ведет к повышению цен.

В комфорт-сегменте люди оценивают проекты относительно близости к метро или МКАД, и некоторым в принципе все равно, на «Планерной» будет дом или в Строгине. В элитном сегменте все девелоперы друг друга знают и понимают: если какой-то проект в определенной локации не выходит на рынок, другой может повысить цену. Вымывание объема и отсутствие выхода новых объектов послужило причиной для роста цен в элитном сегменте.

Не исключено, когда-нибудь мы с вами будем обсуждать, развеялся ли миф о том, что московская недвижимость всегда в цене. Например, в свете реновации я вообще бы не делал ставки на хрущевские пятиэтажки. Но, думаю, в ближайшие два–четыре года снижение цен столице не грозит.

— После перехода на эскроу-счета многие девелоперы на начальной стадии продаж перестали давать дисконты. В ваших проектах сохранились инвестиционные покупки?

— Действительно, переход на проектное финансирование скорректировал минимальный и максимальный уровень цен.

НЕТ ЗАДАЧИ НАПОЛНИТЬ «КУБЫШКУ» ДЛЯ БУДУЩЕЙ СТРОЙКИ, НЕ ТРЕБУЕТСЯ И БОЛЬШАЯ ДОЛЯ ИНВЕСТОРОВ, КОТОРЫЕ, КСТАТИ, В ПРОЕКТАХ МАССОВОГО СЕГМЕНТА ПОТОМ СТАНОВЯТСЯ КОНКУРЕНТАМИ ДЛЯ ДЕВЕЛОПЕРА.

Что касается скидок и акций, теперь всё менее остро. Но, с другой стороны, это сгладило и перегибы, которые были раньше: когда ты вывел проект, а через год выходит твой конкурент и, чтобы отобрать аудиторию, начинает очень сильно скидывать цены, что в целом плохо для всех.

Часть инвесторов осталась, но доля людей, которые хотели очень быстро прокрутить деньги («куплю за 5 млн, продам за 6 млн рублей»), ушла с рынка.

«Люди смотрят на дом как на автономную космическую станцию»

— Все привыкли, что элитное жилье должно включать максимум функций для комфортной жизни — от сигарной комнаты хозяина до холодильника для шуб жены. На фоне пандемии пожелания клиентов меняются?

— Нынешний год меняет всё. Ушла эпоха лишних денег — для любого сегмента. Мы видим запросы, связанные с функциональными историями. Если раньше человек спокойно относился к постирочной площадью 8 кв. м, сегодня он спрашивает: «Зачем так много? Хватит и 4 кв. м». Возникли вопросы, спровоцированные самоизоляцией, которые касаются комфортного длительного нахождения дома.

Был момент, когда люди думали, нужна ли им большая кухня-гостиная. Теперь появилась проблема приватного пространства, особенно остро она стоит для семей с маленькими детьми. Не исключена ситуация, когда придется провести несколько недель или месяцев дома, поэтому никто не говорит: «Небольшая спальня — ну ничего, нестрашно, сколько мы там проводим времени».

Возвращается тема балконов и лоджий, от которых Москва последние пять-шесть лет активно уходила. Но никто не говорит, что ему нужна 28-метровая лоджия. Места надо ровно столько, чтобы в хорошую погоду отдохнуть на свежем воздухе или поработать с ноутбуком на лоджии.

Тема размещения спортивного инвентаря, которая, как казалось еще три-четыре года назад, навсегда ушла из дорогих квартир, тоже возвращается. Люди хотят, чтобы было выделено место для тренажеров или занятий йогой. Повысился спрос на кладовки, места хранения.

Наблюдается очень любопытная тенденция, связанная с автомобилями. Если несколько лет назад в дорогих сегментах с развитием такси и каршеринга наблюдался тренд отказа от третьего и даже второго автомобиля (соответственно, и от дополнительных парковочных мест), то с приходом коронавируса люди захотели пользоваться собственными машинами — так безопаснее. Увеличился спрос на приватность территорий, на природные объекты по соседству и т. д.

Люди начинают смотреть на собственный дом как на автономную космическую станцию: место, где, возможно, придется провести в изоляции несколько месяцев. Пандемия приведет нас к рабочим местам дома, приватности, системам хранения, функциональному использованию пространства. Если раньше санузел рядом с хозяйской спальней был скорее дополнением, то сейчас это превратилось в необходимость.

«Девелоперский бизнес — во многом взгляд в будущее»

— Девелоперский проект — дело не одного месяца. Как девелоперу понять, что будет востребовано через два-три года? Пандемия закончится или нам придется уходить на самоизоляцию каждую весну, а рабочие места дома или коворкинги на первых этажах будут нужны всегда?

— Есть изменения, которые четко наметились, а кризис только ускорил их реализацию — скажем, потребность в системах безопасности, очистки воздуха, воды. Менеджеры девелоперских компаний в жизни не получали столько вопросов о системах вентиляции, очистке воды, безопасности доступа во внутренние помещения, как сейчас.

Сегодня речь идет о том, как открыть шлагбаум, не доставая карточку: по номеру телефона, биометрии и прочему. Возникла потребность на создание рабочих мест вне дома, коворкинги. Появились вещи, которые, скорее всего, будут обязательными.

Девелоперский бизнес — во многом взгляд в будущее, где прогноз строится не только на успешных кейсах прошлого, но и на умении предвидеть, опережать ожидания, формировать комфортные условия для жизни с учетом множества факторов.

— Недавно вы открыли офис продаж в новом проекте премиум-класса «Врубеля, 4». Расскажите о нем.

— Дом расположен в легендарном месте — рядом с Поселком художников на Соколе. Исторически здесь жила не только художественная, но и партийная, спортивная, индустриальная и творческая элита. Недалеко находятся знаменитые вузы (МАДИ, МАИ, Строгановка, Финансовый университет и т. д.), крупнейшие стадионы.

В этом районе вообще нет новостроек, хотя он очень востребован. Наш проект визуально отличается от многих выходивших даже в дорогом сегменте объектов: изогнутая форма здания напоминает подкову, фасад украшен барельефом по мотивам московского модерна — это отсылка к ушедшей эпохе, а также связь с творчеством одного из самых необычных и сложных русских художников — Михаила Врубеля.

В настоящий момент ведется работа по интеграции в проект нереализованных замыслов автора — например, орнаментальных эскизов. Кроме того, мы заключили договор с Третьяковской галереей, по которому используем изображения работ Михаила Врубеля — это не только позиционирование проекта, но и популяризация творчества великого художника.

— В каком из проектов компании «Интеко» вы хотели бы жить?

— Если бы мне пришлось покупать жилье сегодня, я бы очень мучился, выбирая между West Garden и «Врубеля, 4». Эти проекты абсолютно друг на друга не похожи, но каждый очень привлекателен для меня. Прекрасно представляю, как жил бы в доме на Врубеля, у меня много друзей на Соколе, знаю и люблю этот район.

West Garden — это престижный запад и отличное место для неспешных прогулок на природе, парки, река — «своя экосистема».

— Как вы отдыхаете, чем любите заниматься в свободное время?

— Во-первых, я многодетный отец, и мы часто посещаем различные выставки, особенно современного искусства. Так как дети у меня разного возраста, то и восприятие какого-то красного висящего в пространстве кирпича или шара у каждого свое. Не люблю ходить куда-то один: мне всегда интересно обсудить увиденное, поделиться мнением с другими.

Во-вторых, с семи лет, когда папа за руку отвел меня на стадион, я являюсь преданным поклонником футбольного клуба «Спартак» (Москва). Каждый год это оборачивается для меня посещением как домашних, так и некоторых выездных матчей. Люблю физические активности, «Гонку героев» — всё, что не внутри помещения! Про марафоны пока забыл: мне не очень нравится бегать по асфальту. Возможно, через какое-то время вернусь и еще побегаю.