9 Октября "Интеко" не сократит количество заказов у архитекторов из-за пандемии
Подробнее
22 Сентября Московский неомодерн
Подробнее
10 Сентября Премиальные новостройки столицы подорожали на 10% из-за кризиса
Подробнее
23 Июля РУССКАЯ «ДНК» ОТ ИНДУСТРИИ СТРОИТЕЛЬСТВА ДО СТРОИТЕЛЬСТВА ГОСУДАРСТВ
Подробнее
Все новости

Новостройка начинается с участка

2 Марта
DEVELOPMENT Estate

Любой проект начинается с локации. О том, как подобрать "правильный" участок рассказывает Полина Балашова, директор по аналитике и ценообразованию "ИНТЕКО".

- Полина, расскажите, как застройщику найти подходящий участок под свой проект, какие считаются наиболее интересными и насколько дороже (в %) они обходятся?

- Участки под застройку реализуются от частных лиц, коммерческих компаний или государственных структур. В каждом конкретном случае может быть как один из вариантов владения, так и смешанная форма собственности (доли). Предложения по участкам, как правило, находятся в свободном обращении, хотя могут продаваться и в частном порядке (без прямого выхода на рынок). При этом участки с государственным участием реализуются через аукционы.

В большинстве случаев наиболее интересной площадкой является та, для освоения которой у компании хватает компетенций. Для того, кто занимается девелопментом ТЦ, участок с высокой предполагаемой маржинальностью под строительство, например, элитного жилого комплекса, может оказаться не особенно интересным, так как для его освоения потребуется команда, обладающая компетенциями в соответствующем сегменте.

В целом же участки с максимальным количеством документов являются наиболее интересными. В сегменте жилой недвижимости - это площадки с разрешением на строительство жилья, пройденными публичными слушаниями, понятными условиями подключения к сетям и прочее. Стоит подчеркнуть, что компания выбирает участки, исходя из своих компетенций, - одна может самостоятельно получать ТЭП на участки без документов, а другая покупает только участки с ГПЗУ, так как ей не хватает административного ресурса. Участки полностью без документов и с полным их пакетом могут отличаться по цене на 200-500%. Чем меньше ограничений на участке, чем больше на него выпущено свежих документов, поменяно ВРИ, а также выпущены ТЭП, тем он дороже.

- Как влияют локация, размер, форма и ландшафт участка на назначение недвижимости, которую на нем может построить девелопер? Приведите очевидные примеры такого влияния.

- Во-первых, надо понимать, что назначение недвижимости определяется назначением земель. Это первоочередно. Например, если есть возможность построить БЦ или комплекс апартаментов, то девелоперу необходимо определяться и просчитывать, что будет выгоднее. Это часто зависит от его компетенций, однако на текущий момент преимущество все же отдается строительству жилья (квартиры и апартаменты).

Локация в большей степени влияет на конечную стоимость реализуемой недвижимости. Хотя вполне вероятна ситуация, когда в какой-то конкретной местности стоимость жилья будет ниже, чем в окружении, а стоимость офисов, наоборот, - выше. Например, непосредственная близость к транспортным потокам (наличие крупных магистралей, парковок, метро) будет повышать стоимость офисов или торговых центров, а для жилых проектов это может оказаться несколько снижающим цену фактором. Однако это очень тонкий момент, в котором учитывается много деталей.

Размер участка больше влияет на выход реализуемых площадей. Как правило, чем меньше выход полезной площади, тем дороже недвижимость - себестоимость строительства выше, а значит выше и стоимость жилья. В этих случаях значительное влияние имеет также локация: в ЦАО, Раменках и других престижных районах на такие продукты будет спрос, а на очень дорогие точечные застройки в Новой Москве - нет.

Форма и ландшафт не являются столь определяющими, так как ландшафт меняется, под форму подбирается "наполнение": грамотно разместить проект -задача архитектора.

Таким образом, основными факторами выбора участка являются назначение земель, локация и компетенции девелопера.

- Тогда как соотносятся все основные параметры участка и класс будущего проекта, каково влияние локации на его архитектуру? Что обычно проектируют у воды, а что в горной или парковой (лесной) местности?

- Форма и ландшафт - это второстепенные параметры участка. В то же время его размер в большей степени повлияет на конечную стоимость. При этом определяющим фактором является локация. Например, в "неправильной" локации на маленьком участке сделать дорогой клубный проект не получится.

Скорее здесь появится просто неплохой дом, возможно даже бизнес-класса, с умеренной маржинальностью за счет невысокой наценки и небольшой полезной площади. В "правильной" же локации получится дорогой премиальный или элитный проект. От его уровня уже зависит и архитектура - чем ниже класс, тем она проще (в идеале - не хуже, а проще): применяются более простые архитектурные решения без использования дорогих материалов.

Наличие возле участка парковой зоны или ухоженного водоема является преимуществом для любого проекта - эти объекты будут более экологичными, что в городских условиях, несомненно, станет значительным плюсом. В большинстве комплексов с таким расположением проектируются каскадные дома с террасами (например, проект "ИНТЕКО" WestGarden). Это учитывается и в благоустройстве - предусматриваются набережные, интересные элементы оформления на воде (кораблики, мостки и другое). Это применимо к Москве. Но, например, в Московской области или другом регионе наличие около участка лесной местности может говорить о его удаленности от цивилизации и в некоторых случаях рассматриваться как негативный фактор, но не всегда - это зависит от участка и концепции проекта.

В целом прямая зависимость между формой, ландшафтом, размером участка, его окружением и классом проекта существует, но очень условная, так как наибольшее влияние на будущий объект оказывает локация.

- Как зависит стоимость будущего проекта окружающей участок инфраструктуры, от транспортной доступности, благополучной экологии и т.д.? Какой из этих параметров сказывается на стоимости проекта наиболее сильно? Можно ли "вытащить" проект (сделать его эффективным) с минимальным набором перечисленных параметров?

- Основными особенностями локации считаются транспортная доступность, престижность (как историческая, так и созданная вновь) и инфраструктура. Остальные параметры являются вторичными. Но может быть сильная поправка на класс проекта: там, где транспортная доступность отличная, автоматически встает вопрос об экологичности.

Чем меньше у проекта определенных параметров, тем уже у него целевая аудитория и ниже спрос. В таких случаях практически единственным инструментом его реализации является цена. Поэтому часто, чем ниже цена - тем проще проект. Так, проект с минимальным набором параметров можно сделать эффективным (продаваемым в пределах 70-80% до ввода и остаток после), но это будет эконом-жилье с ожидаемой низкой конечной стоимостью. Когда нет внешних положительных факторов, необходимо развивать проект. Например, насыщать внутреннюю инфраструктуру, улучшать ландшафт (детские площадки, зоны отдыха) и работать над самим продуктом не только со стороны двора, но и изнутри - проектировать интересные фасады, продумывать эргономичные планировки и комфортные входные группы, то есть выделять свой проект из массы остальных. Все это увеличивает себестоимость объекта, но в то же время повышает его привлекательность и увеличивает цену и спрос на него.

При грамотном подходе можно эффективно развить практически любой участок, но основной проблемой станет проектирование того продукта, который и удовлетворяет (и даже предвосхищает) все потребности покупателей, и не вызывает сильного удорожания себестоимости.